La oficina / Consejos e información para el consumidor / Generando ingresos monetarios / Compañías de ventas de tiempo
compartido
Este contenido también está disponible como una hoja informativa descargable en formato PDF.
Access this page in English.
¿Está planificando sus próximas vacaciones? Entre las
opciones, quizás haya considerado obtener una
propiedad turística de tiempo compartido (en inglés:
timeshare, también conocidas como tiempo
compartido). Estas son opciones de casa de vacaciones
o espacio de acampar por un tiempo limitado y
programado previamente.
La modalidad turística de tiempo compartido puede ser
una forma popular de tomar vacaciones, pero pueden
surgir problemas. Los vendedores de propiedades de
tiempo compartido ofrecen obsequios para que usted
escuche una presentación de ventas. Muchos obsequios
tienen poco o ningún valor. Los billetes de avión
gratuitos pueden estar vinculados a la compra de
alojamiento en hoteles caros. Otros "premios" de
vacaciones suelen tener un valor cuestionable.
Los tiempos compartidos pueden costar en promedio
$23,000, en dependencia de la ubicación, los servicios,
la temporada, la duración de la estadía y el tipo de
propiedad. También se pueden aplicar tarifas de
mantenimiento anual con un promedio de $1,000.
Además, es probable que los compradores tengan que
hacerse cargo de gastos en reparaciones significativas.
Estos son algunos detalles que los consumidores no
toman en cuenta, hasta que es demasiado tarde:
Lo que algunos consumidores se dan cuenta demasiado
tarde es que, en comparación con el tiempo
compartido, las vacaciones que se alquilan son:
Los propietarios de tiempo compartido
descontentos no pueden simplemente
renunciar
Algunos complejos turísticos se niegan a “tomar de
vuelta” las membresías no deseadas. Esto se debe a que
los ingresos generados por las tarifas de mantenimiento
anuales pueden ser más valiosos que el título de
propiedad del miembro. Algunos miembros de tiempos
compartidos o campamentos de Wisconsin afirman que
no han podido ceder su membresía y mucho menos han
podido encontrar un comprador.
Los propietarios de tiempo compartido que dejen de
utilizar las instalaciones del complejo turístico deben
continuar pagando sus tarifas de mantenimiento
anuales y cualquier evaluación especial. Si el miembro
se niega a pagar las cuotas anuales, la asociación de
condominios puede demandar y recuperar las cuotas
atrasadas, los intereses y honorarios de abogados.
Algunos miembros dicen que se sienten atrapados de
por vida.
Nunca considere la compra de un
tiempo compartido como una inversión
La Comisión Federal de Comercio citó una encuesta que
encontró que sólo el 3.3% de los propietarios
informaron haber revendido sus tiempos compartidos
durante los últimos 20 años. Es probable que que tenga que enfrentarse a la competencia del vendedor original,
o es posible que los agentes inmobiliarios locales no
quieran incluir la unidad de tiempo compartido en sus
listados.
Algunos complejos turísticos tienen una oficina de
reventa para intentar ayudar a los propietarios de que
ya no desean sus tiempos compartidos. Además,
algunos complejos turísticos permitirán que un
propietario de tiempo compartido descontento
devuelva su interés en el complejo, pero rara vez un
complejo garantizará que lo volverá a comprar.
Tenga cautela con las compañías de
reventa de tiempos compartidos
Algunos propietarios de tiempo que han estado
desesperados por vender han informado que pagaron a
las empresas de reventa $500 para poner a la venta un
tiempo compartido, pero los compradores prometidos
nunca se materializaron.
Estos consumidores informaron de la pérdida no sólo
del precio de compra original del tiempo compartido,
sino también del dinero pagado a las empresas de
reventa de tiempo compartido.
Consejos de compras
Considere si podrá utilizar el tiempo compartido año
tras año. ¿Están sus planes de vacaciones sujetos a
cambios de última hora o varían en duración y
temporada un año tras otro? ¿Tiene la propiedad
planes de uso flexible? ¿Tiene (ahora y en el futuro)
suficiente salud física y financiera para viajar a su
tiempo compartido?
Costos totales
El costo total de su tiempo compartido incluye pagos de
la hipoteca y gastos, como costos de viaje, tarifas e
impuestos de mantenimiento anual, costos de cierre,
comisiones de corredores y cargos financieros.
Las tarifas de mantenimiento anual pueden promediar
$1000. Dado que estas tarifas pueden aumentar a tasas
que igualan o superan la inflación, es importante
preguntar si existe un límite de tarifas para su plan.
Tenga en cuenta que estas tarifas deben pagarse sin
importar si usted ha usado la unidad.
Para ayudar a evaluar la compra, compare los costos
totales de tiempo compartido con los costos de alquiler
de alojamientos y servicios similares durante el mismo
tiempo y en el mismo lugar.
Revisión de documento
No actúe por impulso o bajo presión. Lleve los
documentos a casa para revisarlos. Pídale a un
profesional o alguien familiarizado con el tiempo
compartido que revise la documentación antes de
comprar.
Si el vendedor no le permite llevarse los documentos,
quizás este no sea el mejor trato para usted. Una buena
oferta hoy normalmente será una buena oferta
mañana. Las empresas legítimas no esperan que usted
tome decisiones precipitadas.
Averigüe si el contrato proporciona un período de
"reflexión" durante el cual puede cancelar y obtener un
reembolso. En caso contrario, solicite incluir esta
cláusula.
La mayoría de los estados donde se permiten los
tiempos compartidos requieren un período de reflexión.
Acorde a la ley de nuestro estado, Wis. Stat. § 707.47,
en Wisconsin se ofrece un periodo de reflexión de 5
días. En caso de que no exista el período de reflexión,
asegúrese de comprender todos los aspectos de la
compra y revise cuidadosamente todos los materiales
antes de firmar.
Promesas verbales
Las promesas efectuadas verbalmente también deben
de ser agregadas al contrato escrito.
Los programas de intercambio
Por lo general, no se pueden garantizar la aplicación de
los programas que le permiten organizar intercambios
con otras unidades del complejo turístico en diferentes
ubicaciones, a cambio de una tarifa adicional.
También puede haber algunos límites en las
oportunidades de intercambio. Por ejemplo, es posible
que tengas que realizar su solicitud con mucha
antelación; o incluso con un costo adicional. Es posible
que no pueda "cambiar" por unidad de mejor calidad en
los tiempos de demanda, en un lugar exótico.
Cuando haga el intercambio, es muy probable que
reciba una unidad del mismo valor que la suya.
Indagación de la reputación
La calidad de su complejo turístico dependerá de un
nivel de administración adecuado, y eso determinará si
será un buen lugar para vacacionar.
Antes de efectuar su compra, investigue el historial del
vendedor, la empresa de desarrollo inmobiliario (o
empresa constructora) y la empresa gestora.
Solicite una copia del presupuesto de mantenimiento
vigente. Conozca qué se hará para administrar y reparar
la propiedad, reemplazar el mobiliario, según sea
necesario y brindar los servicios que le han prometido.
¿Serán adecuados estos arreglos? ¿Se extenderán
durante un largo período de tiempo o sólo en el futuro
inmediato?
Visite las instalaciones y hable con los propietarios
actuales acerca de sus experiencias. Otras fuentes de
información pueden ser los agentes inmobiliarios de la
localidad, las oficinas de protección al consumidor y el
Better Business Bureau.
Instalaciones sin terminar
Comprar una propiedad que no ha sido urbanizada es
extremadamente arriesgado.
Si decide hacerlo, deposite el dinero en una cuenta de
depósito en garantía. Esto protege su inversión
financiera si la empresa de desarrollo inmobiliario
incumpliera con la garantía del proyecto. Además,
obtenga un compromiso por escrito por parte del
vendedor de que las instalaciones estarán terminadas
según lo acordado.
Protección con anticipación
Conozca sus derechos si la empresa constructora o la
empresa gestora tuvieran problemas económicos o
impagos. Además, verifique si su contrato incluye las
siguientes dos cláusulas: "non-disturbance" y "non-performance".
La denominada como cláusula "non-disturbance",
garantizará que usted seguirá usando su unidad en caso
de incumplimiento y posteriores reclamaciones de
terceros contra el promotor o la empresa gestora.
La denominada como cláusula "non-performance" o sea,
de protección por incumplimiento debería permitirle
conservar sus derechos de propiedad, incluso si se
requiere que un tercero compre su contrato.
Comuníquese con un abogado que pueda brindarle más
información sobre estas disposiciones.
Propiedades extranjeras
Tenga especial cuidado con las ofertas para comprar
tiempos compartidos o membresías en clubes
vacacionales en países extranjeros. Si firma un contrato
fuera de los Estados Unidos para un tiempo compartido
ubicado en otro país, las leyes de propiedad contractual
federales o estatales de los Estados Unidos
generalmente no lo protegerán.
Protección para los consumidores que
proporciona la ley estatal
La ley estatal Wis. Stat. § 707.55, prohíbe la publicidad
engañosa y ciertas prácticas de venta en la promoción y
venta de tiempo compartido, lo que incluye:
Tergiversar el valor de inversión o de la reventa de
tiempos compartidos.
Utilizar descuentos falsos para inducir a los clientes
a firmar contratos en su primera visita.
No revelar claramente en la publicidad impresa y
solicitudes por correo la identidad del vendedor y
que el propósito del material es el de vender
tiempos compartidos.
Las protecciones adicionales requieren:
Que las promociones que incluyan obsequios o
regalos divulguen las condiciones asociadas con el
obsequio
Los vendedores deben proporcionar a los
compradores una declaración de divulgación,
contratos de compra y un aviso de derecho de
cancelación dentro de los cinco días hábiles.
El 50% de los pagos de un consumidor por un proyecto
incompleto deben estar protegidos financieramente o a
modo de depósito de garantía hasta que se complete el
proyecto.
Los vendedores de membresías de tiempo compartido y
espacios de acampar deben tener una licencia otorgada
por el estado según esta establecido en Wis. Stat. §
452.03. La información está disponible en:
Department of Safety and Professional Services
Número gratuito: (877) 617-1565
dsps.wi.gov
Si está interesado en un tiempo compartido que se
encuentra ubicado en otro estado, averigüe qué leyes
existen sobre las transacciones de tiempo compartido
en ese estado.