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La posibilidad de perder su casa debido a una ejecución
hipotecaria (en inglés: foreclosure) puede ser
aterradora. No obstante, el hecho de que los
estafadores se aprovechan de los propietarios
desesperados es igualmente aterrador.
En algunos casos, las empresas le dirán que, pueden
cambiar su tipo de préstamo para reducir el pago
mensual de su hipoteca, o que tomarán otras medidas
para salvar su casa. En otros casos, algunas empresas
afirman que casi todos sus clientes han obtenido
resultados exitosos, e incluso ofrecen una garantía de
devolución de dinero. Por igual, encontrará otras
empresas que afirmarán que tienen alguna afiliación
con el gobierno o con su compañía prestamista, y le
prometerán la ayuda de abogados o expertos en bienes
raíces.
Desafortunadamente, muchas de estas empresas
utilizan estas distorsiones y mentiras para vender sus
servicios, y en la mayoría de los casos no cumplen con
sus promesas de ayuda. De hecho, muchas de estas
empresas dejan a sus clientes que son propietarios de
viviendas en una situación financiera mucho peor.
Bajo la normativa federal Mortgage Assistance Relief
Services (MARS) rule, 16 C.F.R. Part 322, y el estatuto de
Wisconsin, Wis. Stat. § 846.45 (3), se prohíbe que las
empresas cobren tarifas hasta que el propietario haya
recibido una oferta de alivio de su prestamista, y el
propietario la haya aceptado.
Eso significa que, incluso si usted acepta que una
empresa lo ayude, no tendrá que pagar hasta que
obtenga el resultado que desea. Incluso si el proceso de
ejecución hipotecaria ha sido puesto en marcha, usted
tiene derechos y puede encontrar asistencia legitima.
Cómo funciona la estafa
Los estafadores utilizan una variedad de tácticas para
encontrar y comunicarse con los propietarios que se
encuentran en situaciones problemáticas. Los
estafadores examinan los avisos públicos de ejecuciones
hipotecarias en los periódicos, en Internet o en las
oficinas de gobiernos de la localidad. Una vez que han
obtenido esta información, envían cartas personalizadas
a los propietarios.
Otros adoptan un enfoque más amplio y ponen
anuncios en Internet, la televisión, o en la radio y los
periódicos. También ponen carteles en postes
telefónicos, en la entrevías y paradas del transporte
público. De otra manera, también se presentan en las
casas, y distribuyen tarjetas de presentación o folletos.
Los estafadores utilizan mensajes simples, pero
potencialmente engañosos, estos son algunos ejemplos:
"¡Detengan las ejecuciones hipotecarias ahora!"
"¡Obtenga una modificación de préstamo!"
"Garantía de devolución del 100% del dinero".
"Tenemos una relación especial con los bancos
que puede acelerar el proceso de aprobación".
"Más del 90% de nuestros clientes obtienen
resultados".
"Conserve su casa. Sabemos que su casa está
programada para venderse. ¡No hay problema!"
Ejemplos de estafas
Una vez que captan su atención, utilizan una variedad
de tácticas para obtener su dinero. La manera más
efectiva de protección contra las estafas es que
conozcamos cómo funcionan.
Asesoría falsa o ayuda fantasma
Los estafadores le dirán que, por el pago de una tarifa,
ellos negociarán un acuerdo con su prestamista para
reducir los pagos de su hipoteca y que usted pueda
salvar su vivienda. Probablemente le dirán que son
abogados o que representan una firma de abogados.
Le pedirán que no se comunique con su prestamista,
abogado o asesor de crédito. Le prometerán que ellos
se responsabilizaran por el manejo de todas las
gestiones, pero que para hacer eso, usted primero deberá abonar una tarifa o hacer un pago monetario.
Después de que reciban el pago, cortarán la
comunicación con usted, no le devolverán las llamadas
y se llevaran su dinero.
Ocasionalmente, estos impostores le pedirán que
efectúe sus pagos de la hipoteca mediante ellos,
mientras dure la supuesta negociación con su
prestamista. Eventualmente desaparecerán después de
haberle estafado el dinero de algunos meses de pagos.
Auditorías forenses falsas
Los estafadores le dirán que son “auditores de
préstamos hipotecarios”, “auditores forenses”, o
“auditores de prevención de ejecuciones hipotecarias”.
A cambio de una tarifa, le ofrecerán la ayuda de un
supuesto abogado o experto para que revise los
documentos de su hipoteca para determinar si su
prestamista cumplió con los requisitos de la ley.
Los estafadores le dirán que usted podrá utilizar los
resultados del informe para evitar la ejecución
hipotecaria, acelerar el proceso de modificación del
préstamo, reducir lo que debe o incluso cancelar su
préstamo. De hecho, no existe evidencia de que las
auditorías forenses de préstamos hayan ayudado a los
propietarios a que puedan obtener modificaciones de
préstamo o cualquier otro alivio hipotecario.
Estafa de “renta con opción a compra”
Los estafadores utilizan la estafa de “renta de vivienda
con opción a compra”. Con esta estafa le pedirán que
entregue el título de propiedad de su vivienda como
parte de un acuerdo que le permitirá permanecer como
inquilino en su vivienda, hasta que pueda comprarla
posteriormente. Con esta supuesta acción, le
convencerán de que con la entrega del título de
propiedad se producirá un nuevo financiamiento con un
prestamista que ofrezca una mejor calificación
crediticia.
Sin embargo, los términos que se incluirán en los
acuerdos serán tan excesivos que volver a comprar su
propiedad resultará imposible. Perderá la casa y el
estafador se marchará, llevándose consigo el dinero que
usted ha depositado. Para agravar la situación, cuando
el supuesto nuevo prestamista no abona los pagos, a
usted le desalojan.
En una variación de esta estafa, el estafador aumenta el
alquiler de la vivienda con el tiempo hasta que usted no
pueda pagar. Después de incumplir los pagos de
alquiler, lo desalojan. Con esto, el estafador queda en
total libertad de vender su casa.
Robo del valor acumulado de la
vivienda
Los estafadores le ofrecen encontrar un comprador
para su casa. La condición que le ponen es que usted
tiene que firmar las escrituras y mudarse. Le prometen
que le pagarán una parte de las ganancias cuando se
venda la propiedad. Cuando usted firma y les cede las
escrituras a los estafadores, ellos simplemente alquilan
su casa y se embolsan las ganancias. No obstante, su
prestamista continuará con el proceso de la ejecución
hipotecaria, lo que hace que usted pierda su casa y que
todavía quede como responsable de la deuda de una
hipoteca quedando de pagar.
El resultado: pierde su casa y aún es responsable de la
hipoteca impaga, porque, aunque haya transferido la
escritura, usted no ha transferido la deuda restante que
queda sobre la hipoteca.
Cebo y cambio
En una estafa de cebo y cambio, los estafadores le dan
una serie de documentos que, según ellos, debe firmar
para obtener otro préstamo y poner al día (o actualizar)
su hipoteca. No obstante, enmascarado en la pila de
documentos adjuntaran un documento de “entrega de
título” de la vivienda, con el que usted entrega el título
de su casa a los estafadores a cambio de un préstamo
de "rescate", (en inglés: rescue loan).
Conozca sus derechos
Usted está protegido bajo la normativa federal MARS 16
C.F.R. Part 322 y el estatuto de Wisconsin, Wis. Stat. §
846.45. Los mismos establecen requisitos para las
personas que venden servicios de asistencia hipotecaria.
Es probable que las empresas que no siguen estas reglas
estén intentando estafarle. Considere lo siguiente:
No tiene que pagar dinero hasta que la empresa le
entregue los resultados que desea. Es ilegal que
una empresa le cobre un centavo hasta que:
La empresa le ha entregado una oferta por
escrito para una modificación de préstamo
u otro alivio por parte de su prestamista.
Usted acepta la oferta. De igual manera, la
empresa tiene que entregarle un
documento de su prestamista que muestre
los cambios en su préstamo si decide
aceptar la oferta de su prestamista. La
empresa debe indicarle claramente la tarifa
total que le cobrará por sus servicios.
Las empresas deben revelar información de
importancia para usted. Los anuncios y las
llamadas de tele mercadeo deben incluir la
siguiente información:
Divulgar que la empresa no está asociada
con el gobierno y sus servicios no han sido
aprobados por el gobierno ni por su
prestamista.
Reconocer que es probable que su
prestamista no acepte cambiar su
préstamo.
Si una empresa le dice que deje de pagar su
hipoteca, también tiene que advertirle que
hacerlo podría provocar que pierda su casa
y dañe su crédito.
Las empresas no pueden pedirle que deje
de hablar con su prestamista. Usted tiene el
derecho de comunicarse directamente con
su prestamista para ver si puede ofrecerle
opciones adicionales. Las empresas que le
comuniquen lo contrario están violando la
ley.
Obtener ayuda de un abogado
Algunos abogados pueden ofrecerle ayuda para obtener
una modificación de préstamo u otro alivio hipotecario.
La normativa federal MARS 16 C.F.R. Part 322 establece
que, los abogados pueden exigirle que pague una tarifa
por adelantado, siempre que cumplan con las siguientes
condiciones:
Tiene que tener una licencia para ejercer derecho
en el estado donde usted vive o se encuentra su
vivienda.
Le están brindando servicios legales reales.
Están cumpliendo con los requisitos estatales de
ética para abogados.
Colocan el dinero en una cuenta fiduciaria a
nombre del cliente, y retiran los honorarios sólo
cuando completan los servicios legales reales y le
notifican sobre cada retiro que realicen.
Desafortunadamente, algunas personas que anuncian
servicios de asistencia hipotecaria afirman falsamente
que están obteniendo ayuda de abogados. Antes de
contratar a alguien que dice ser abogado o que dice
trabajar con abogados, conduzca las investigaciones
pertinentes.
Obtenga el nombre de cada abogado que le
ayudará, e infórmese del estado o estados donde
el abogado tiene licencia y el número de licencia
del abogado en cada estado. Cada estado tiene
una organización a la que se designa oficialmente
para otorgar las licencias (en inglés: state bar), y
que monitorea la conducta de los abogados. Llame
a Wisconsin State Bar, al (800) 728-7788, o
consulte el sitio web www.wisbar.org, para
verificar si un abogado tiene licencia o si se han
presentado quejas en su contra.
Pregunte a familiares, amigos y otras personas de
su confianza que le recomienden un abogado con
un historial comprobado en la obtención de ayuda
para propietarios de viviendas que hayan
enfrentado una ejecución hipotecaria.
Tenga cuidado con los abogados que hacen
promesas exageradas o intentan presionarlo para
que los contrate.
Señales de advertencia
Si está buscando una modificación de préstamo u otra
ayuda para mantener su casa, evite cualquier negocio
que:
Le ofrezca garantías para conseguirle una
modificación de préstamo o detener el proceso de
ejecución hipotecaria, sin importar cuáles sean sus
circunstancias.
Le indica que no se comunique con su prestamista,
abogado o asesor de vivienda.
Afirman que todos o la mayoría de sus clientes
obtienen modificaciones de préstamos o alivio
hipotecario.
Pide un pago por adelantado antes de brindarle
cualquier servicio (a menos que sea un abogado al
que haya consultado minuciosamente).
Aceptan pagos únicamente mediante cheque de
caja o transferencia bancaria.
Le animan a alquilar su casa para poder volver a
comprarla con el tiempo.
Le indican que realice los pagos de su hipoteca
directamente mediante la empresa, en lugar de a
su prestamista.
Le indican que transfiera su título de propiedad o
escrituras.
Le hacen ofertas para comprar su casa al contado
por un precio mucho más bajo que el precio de
mercado de propiedades similares de su localidad.
Le presionan para que firme documentos que no
ha tenido oportunidad de leer detenidamente o
que no comprende.
Dónde puede encontrar ayuda legítima
Si tiene problemas para pagar su hipoteca o ha recibido
un aviso de ejecución hipotecaria, comuníquese con su
prestamista de inmediato. Es posible que pueda
negociar un nuevo calendario de pagos.
También puede comunicarse con un asesor de crédito a
través de Homeownership Preservation Foundation
(HPF), esta es una organización sin fines de lucro que
opera la línea directa nacional gratuita las 24 horas, los
7 días de la semana, con asistencia bilingüe y
personalizada para ayudar a los propietarios en riesgo a
evitar la ejecución hipotecaria, el número de HPF es
(888) 995-4673. HPF es miembro del grupo de
colaboración HOPE NOW Alliance. Este es un grupo
colaborativo de administradores de servicios
hipotecarios, participantes del mercado hipotecario y
asesores. Puede encontrar más información sobre HOPE
NOW en 995HOPE.org.